Ekstraordinært renoveringsbehov

I nogle situationer kan det i forbindelse med renoveringsbehov være hensigtsmæssigt at vurdere, om det . . vil være fordelagtigt at bygge nyt i stedet for at renovere

Mandag d. 23. august 1999
Koordineringudvalget vedrørende bygningsrenovering
Emnekreds: Boliger, Erhverv, Økonomi.

3.1. Generelle betragtninger
Grundlæggende er renovering en opgave, der følger alle bygninger. Ud fra den betragtning må ekstraordinær renovering defineres som renovering, der påfører ejer af en bygning ekstraomkostninger i forhold til et normalt renoveringsbehov.

Omkostninger af denne art vil typisk stamme fra byggeskader, idet sådanne skader i princippet ikke vil være forventet. Dette indebærer imidlertid også, at skader, der relaterer sig til vedligeholdelsesarbejder, som skulle have været gennemført på et tidligere tidspunkt (vedligeholdelsesefterslæb), eller skader der skyldes ekstraordinært slid, ikke kan opfattes som værende af ekstraordinær karakter.

Det er vanskeligt præcist at opgøre den økonomiske belastning, som ejer af en bygning pådrages som følge af byggeskader. En opgørelse, som tager udgangspunkt i prisen på opretningen af byggeskaden, vil dog overvurdere det reelle økonomiske tab ved byggeskader. Dette skyldes blandt andet følgende forhold:
  • Alle bygninger og bygningsdele skal på et tidspunkt hovedistandsættes. Dette bevirker, at en del af udgiften til oprettelsen af byggeskader i realiteten vil være en fremrykning af en forventet fremtidig vedligeholdelse. Der vil således være sammenfald mellem opretningen af en byggeskade og en forventet renoveringsindsats. Et eksempel herpå kan være en situation, hvor et tag som følge af byggeskade skal renoveres efter 15 år, og hvor et normalt forløb ville have tilsagt, at taget skulle renoveres efter 30 år.
  • I forbindelse med opretningen af byggeskaden vil der være mulighed for at benytte nye og bedre materialer, som kræver mindre vedligeholdelse. Investeringer af denne type vil øge afkastet af boligen, idet de medfører sparede drifts- og vedligeholdelsesomkostninger i fremtiden.
Disse forhold taler for, at opgørelser af et eventuelt tab ved byggeskader, som tager udgangspunkt i prisen på oprettelsen af byggeskader, vil overvurdere det reelle økonomiske tab, som byggeskaden pådrager ejer af bygningen.

3.2. Renovering kontra nybyggeri


//////I nogle situationer kan det i forbindelse med renoveringsbehov være hensigtsmæssigt at vurdere, om det ud fra samfundsøkonomiske og langsigtede driftsøkonomiske hensyn vil være fordelagtigt at bygge nyt i stedet for at renovere.
For nybyggeri taler følgende forhold:
  • En ny bygning har længere restlevetid end en renoveret bygning.
  • Ved byggeri af nye boliger kan det være muligt at byfortætte, hvorved opnås flere boliger på samme grundareal. Dette betyder, hvis der alligevel er behov for en udvidelse af boligmassen, at udgifter til byggemodning vil kunne reduceres.
  • Øget byggetæthed kan endvidere give samfundsøkonomiske og miljømæssige gevinster, idet investeringer til udbygning af den urbane infrastuktur vil kunne reduceres, og transportbehovet vil kunne mindskes.
Udover disse forhold kan der endvidere være tilfælde, hvor renovering vil kunne kombineres med nybyggeri. Erfaringer fra Danmark viser for eksempel, at det under visse omstændigheder i forbindelse med tagrenoveringer har været muligt og økonomisk fordelagtigt at påbygge nye lejligheder oven på den eksisterende bygning. Det er dog uklart, i hvilket omfang dette eksempel samt andre lignende erfaringer er relevante i forbindelse med en grønlandsk renoveringsindsats.

Hensynet til bevarelse af det miljø, hvor en bygning er opført, kan på bekostning af økonomiske overvejelser være argumenter for at renovere, ligesom den umiddelbare likviditetsmæssige belastning, som nybyggeri medfører i forhold til renovering, også kan tale herfor.

Om man skal renovere eller bygge nyt vil ud fra et økonomisk hensyn afhænge af, om de økonomiske fordele på sigt overstiger prisforskellen mellem renovering og nybyggeri. Hvis det er mere rentabelt at bygge nyt, betyder dette imidlertid, at en opgørelse af en bygnings renoveringsbehov vil overvurdere den nødvendige investering, som ejer af bygningen står overfor.